[독서리뷰] 돈 되는 아파트 돈 안되는 아파트 (채상욱)

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우리나라 사람들의 부동산에 대한 사랑은 대단하다. 물가상승률을 헷지할 수 있는 수단으로, 부동산 불패라는 말이 있듯이 장기적으로 보면 우상향한다는 믿음을 많은 사람들이 가지고 있다. 이 책은 부동산 애널리스트인 채상욱 작가님의 부동산에 대한 전문가의 시선을 엿볼 수 있는 좋은 책이라고 생각한다.

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현재까지 부동산 시장은 어떻게 진행되었는지 정부의 정책에 따라 다음 부동산 시장을 어떻게 전망해야하는지를 조금은 이해하는데 도움이 되었던 책이다. 특히 그룹별로 나누어서 준공 30년 넘은 아파트(그룹1), 준공 20~30년 된 아파트, 91~95년 1기 신도시 아파트(그룹2), 2000년대 지어진 아파트(그룹3), 분양권 시장 아파트(그룹4)에 따라 어떤 전략으로 아파트를 바라보고 보유해야 할 지 매도해야 할 지 고민해보는 시간을 가질 수 있다.

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이 책을 보면서 조금 놀랐던 부분은 내 생각보다 3주택 이상인 가구 수가 생각보다 많다는 점, 그리고 그 3주택 이상 보유한 가구가 보유한 주택 수가 2주택 수 보다 많다는 점이다. 무주택자 보다 유주택자가 많기 때문에 맹목적으로 무주택자 위주로 세상을 기울어지게 보는 것은 위험할 수 있다는 생각이 들었다.

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비록 이 책이 2017년 5월에 발매된 책이지만, 그 시점에서 부동산 폭등을 예상하진 못했지만, 대부분의 흐름을 맞췄다는 점에서 가치가 있는 책이라고 본다. 향후 재개발, 재건축 등도 과연 이 책 대로 진행될 것인지 관심을 가지고 지켜보겠다.

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▼ 목차 출처 알라딘 : https://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=110132063

 

프롤로그. 새로운 정부 이후, 부동산 시장은 어떻게 바뀔까?

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1장. 집값이 떨어질까 봐 집을 사지 못하는 당신에게

집값 폭락설이 반복되는 이유

집값이 떨어져야만 이기는 싸움을 할 것인가

미분양? 공급 과잉? 지역마다 다르다

집이 3% 는다고 공급 폭탄이라 말할 수 있을까?

규제가 집값을 올리고 있다

두려워해야 할 것은 ‘공급 폭탄’이 아닌 ‘공급 절벽’이다

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2장. 전세푸어가 되는 것은 두렵지 않은가?

다주택자가 지배하는 부동산 시장

집값이 오르면 전세가 늘고, 집값이 주춤하면 월세가 느는 원리

월세가 오르는 이유

집주인의 세금까지 임차인이 떠맡게 되는 시대

‘투기세력’ 다주택자 덕분에 싼 임대료에 살 수 있다는 불편한 진실

기업이 싼 월세를 제공해줄까?

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3장. 이제 부동산 시장은 완전히 바뀐다

집을 사는 순간, 모든 것이 달라진다

부동산 시장을 뒤흔들 ‘재건축초과이익환수제’

앞으로 전국의 아파트는 4개 그룹으로 재편된다

1번 그룹: 준공 30년이 지난 아파트

- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까

2번 그룹: 준공 20~30년 된 아파트

1. 1986~1990년에 준공된 아파트

- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까

2. 1기 신도시 아파트: 1991~1995년에 준공된 아파트

- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까

3번 그룹: 2000년대에 지어진 아파트

- 부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까

4번 그룹: 분양권 시장은 어떨까?

- 대표적인 아파트와 부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까

성향에 맞게 투자하라

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4장. 절대 손해 보지 않는 집을 사는 방법

실거주 vs 투자? 원하는 집을 찾는 방법

- 원하는 지역의 아파트 시세와 학군 파악하기

- 분양 예정 아파트와 신규 정비사업 정보 확인하기

- 아파트 실거래가 확인하기

현장에서 확인해야 할 사항들

- 부동산중개사와는 무슨 이야기를 나눠야 할까?

- 등기부등본을 확인해야 하는 이유

- 부동산중개사에게 미리 말해두면 좋을 이야기

- 실제 매물을 확인할 때 놓치지 말아야 할 것들

앞으로 세금 관리가 수익률을 결정한다

- 간주임대료 계산하는 방법

- 다주택 보유를 고려한다면 부부간 양도는 필수다

집, 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다

- 1주택자가 해야 할 고민

- 2주택자가 해야 할 고민

- 3주택 이상 보유자가 해야 할 고민

부동산, 공부하지 않을 거면 투자하지 마라

tip) 부동산에 대한 시야를 넓혀주는 금융 시장 전문가들

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5장. 노후까지 준비하는 부동산 투자법

은퇴를 앞둔 베이비부머의 고민들

100만 원으로 강남 건물주 되기

하나의 집으로 여러 채 효과를 내는 새로운 임대사업

소규모 재건축 시대를 선점하라

- 투자할 만한 나 홀로 아파트 찾는 방법

집 한 채로 평생 연금 받는 방법

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6장. 앞으로도 집은 계속 부족하다

누가 집을 사는지 정확히 알아야 한다

1인 가구? 40대 이상에서 폭발적으로 늘고 있다

집이 절대적으로 부족한 나라

노후주택이 전체의 절반이나 차지하는 현실

재건축 난민들이 몰려온다

재개발을 할수록 집이 줄어드는 역설

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부록.

투자에 앞서 부동산 윤리에 눈떠라

무엇이 부동산 가격에 영향을 미치는가

1. 학군과 아파트 가격의 관계

2. 경관과 아파트 가격의 관계

재개발 투자에 대한 기본 가이드

1. 재개발 사업 투자란 무엇인가?

2. 재개발 사업에 투자할 때 가장 중요한 것들

3. 프리미엄을 계산하는 방법

4. 어떤 재개발 사업에 투자해야 하는가?

5. 재개발 대상 물건을 살 때 반드시 확인해야 할 점